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2012年9月8日大乐透:狂跌1萬,廣州打響樓市降價第一槍!

時間:2019-08-14 來源:國民經略 作者:凱風君

大乐透2015082期预测 www.nyyje.tw   金九銀十還沒來,樓市降價打折已經重出江湖。這一次,被降價席卷的不只是三四線城市,還有一線城市:廣州(樓盤)率先打響了第一槍。8月初,廣州多地新盤出現大幅降價促銷。番禺大盤祈福繽紛匯從最高的4.6萬降到3.6萬,降幅超過20%。增城某超級大盤從最高的1.5萬元直降到1.2萬元,降幅也達到20%。而南沙白云黃埔等地的新盤,也有不同程度的折扣。

  這些降價,并非尾盤清貨或促銷游戲,而是實打實的降價:有些是開價虛高發現市場不買賬,從而不得不回歸正常價格,有的是通過搶跑式降價快速回籠資金,還有的是現金流緊張下的不得已。

  無論如何,降價的口子已經打開??緹詿飼熬投啻臥げ?,下半年降價促銷有望重出江湖,只是沒想到如此之快就得到驗證。這意味著什么?背后的原因又是什么?會不會蔓延到其他城市?其一,降價促銷,正是樓市調控“釜底抽薪”的結果,影響的不只是廣州一地。如果說普通購房者最在乎的是限購政策、首付比例和房貸利率,那么開發商最在乎的則是融資成本、負債率和現金流。

  這就是房地產行業與眾不同之處:它是信貸驅動型的,對于資金極其敏感。

  只要抓住了信貸,就真正抓住了樓市調控的七寸。你猜對了,這一輪調控瞄準的就是信貸之水。

  發改委限制房企外債,銀保監會規范房地產信托,央行嚴控房地產資金,監管部門嚴查資金違規流入房地產,這一切都以釜底抽薪的方式,讓房企融資變得更加困難。

  如今,房企面臨的就是資金之水被抽離的局面。這是最為致命的,外債被限制了,房地產信托被控制了,各種此前可以暗度的陳倉被封堵了,對于房地產企業來說,不得不面臨現金流的最終考驗。萬科去年喊出了“活下去”的口號,雖然最后成了笑料。但當信貸壓力卷土重來之時,有的房企真的要面臨“活下去”的詰問了。前不久,有“華南五虎”龍頭之稱的某大型開發商發出內部文件,2019年下半年原則上將暫停拿地,以完成項目銷售目標為第一優先級。

  這是再明顯不過的信號。越早降價促銷回籠資金,越能在樓市新周期里獲得先機。

  其二,樓市已經進入下半場,高增長不復存在,所有開發商都將面臨新一輪的生死考驗。今年上半年雖然號稱樓市小陽春,但全國商品房銷售面積出現下滑,而大量房企并未完成年度目標的一半,許多開發商本就面臨著有史以來最嚴峻的考驗。數據顯示,在今年公布銷售目標的39家房企中,僅有14家房企的半年銷售額超50%。這意味著,超過6成房企未完成全年目標的一半。時間進入7月,局面進一步下行。相比6月,百強房企7月銷售規?;繁冉檔徒?9%。這還是在上半年房企沖刺業績、部分項目轉到7月備案的結果。如果排除這一因素,百強房企的實際銷售規模下滑更加嚴重。

  與此同時,房企倒閉現象開始出現。截至今年7月底,全國已有274家房地產企業發布破產公告。雖然全國房地產企業高達9萬多家,魚龍混雜,倒閉的多數都是中小開發商。但這一局面的出現,無疑對所有開發商都發出了警示信號。其三,為什么這一次打響降價第一槍的是廣州?其他城市會不會跟隨?事實上,從今年年初開始,廣州樓市就未真正反彈,而是延續去年以來的高位盤整態勢。這從更接近真實市場的二手房數據就可見一斑。根據中原地產數據,2019年上半年,廣州市二手住宅共成交53372宗,環比下降7.9%,同比去年大幅下滑22.3%,創下近四年以來的新低。

  與此同時,廣州鏈家二手房放盤量暴增到5.4萬套,而一年前這一數字還不到2萬套。短短一年時間,二手房放盤量翻了將近3倍,可見市場拋售情緒何其強烈。

  二手房成交量和放盤量,堪稱真實的市場晴雨表。

  可以說,以廣州為代表,從去年年底到現在,大多數省會城市其實都處于高位盤整狀態,只有蘇州南寧等少數城市走出了“別樣”風采。

  高位盤整,短期是為了消化房價過快上漲的風險,但最終是為了尋找方向。

  這個方向,正是來自于樓市調控政策和貨幣政策。如今官方定調已經十分明了,這些城市的樓市方向自然也就一清二楚。

  所以,前有多部委對房地產信貸資金的圍追堵截,后有樓市高增長不復存在的現實壓力,再加上高房價高杠桿高風險在某地導致的教訓在前,不由得市場情緒不發生變化??梢栽ち?,只要貨幣環境和調控方向不出現大逆轉,降價不只是廣州一地之事,而會覆蓋更多城市。其四,你可以不相信有關方面調控樓市的長期決心,但不要輕視政策的短期意志。你不可以不相信樓市調控的誠意,但不要懷疑這些政策的現實影響。對于炒房者和高杠桿房企來說,這些短期意志,很有可能就是壓垮駱駝的最后一根稻草。對于剛需來說,這些短期意志制造的降價空間,恰是是很好的入場機會。中國樓市是典型的政策市。沒有人能看到N年之后。我們能做的,就是在把握好每一個政策周期:

  不要幻想崩盤,也不要在山峰上高位站崗,更不要錯過低谷期稍瞬即逝的機遇。

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