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82期大乐透预测:全国百强县榜出炉:县城房价从2千到2万!

时间:2019-07-24 来源:融360原创 作者:小融

大乐透2015082期预测 www.nyyje.tw   越来越多的人在买房时关注升值的问题。有一个简单的判断指标,看经济!

  之前的文章里,小融曾经提到过东部沿海省份因为经济发达,一些县城房价已经接近2万/平米,然后遭到了质疑。

  大家的质疑基本上集中在:一个县城,房价2万,怎么可能?但实际上,没有见过,并不代表他们不存在。大家只是忽略了地域、经济之间的差距。

  前两天,2019中国经济百强县放榜了。

  东部地区占71席,中部地区占19席、西部地区占7席,东北地区有3席(文末附百强县榜单)。

  GDP超千亿的县共有30个。其中,江苏省昆山市以3832亿元的GDP总量拔得头筹,税收全国第一,差不多是甘肃省的一半。

  在发展规模方面,百强县规模实力突出,排名前30的县进入千亿方阵(年GDP达到千亿);发展水平方面,百强县居民生活水平远高于全国平均水平。

  这段话暗含了两条信息:一是县域经济发达;二是居民购买力强。

  但是,即便从经济数据上来看,百强县无疑是中国1636个县里的排头兵,仅从房地产市场而言,县域的差距仍然有很大差别的。

  我们随便截取了GDP前30的几个县域二手房挂牌信息。

  江苏昆山工厂遍布,紧邻上海,受经济辐射,活力比较强,我们翻到的网络上房源价格相对较低,其实当地实际均价已接近2万;

  浙江义乌商贸经济发达,虽然不宜居,但将赚钱奉为人生第一要务的风气,造成当地有钱人比较多,居民购买力也比较强,房价均价2.2万以上,三四万的房源也多的是;

  湖南宁乡房价水平还是大多数在7、8千水平比较多,部分高端住宅破万。

  那么,这是不是就代表,虽然大部分县域房地产只能顾及刚需,别想看潜力,但在百强县里这个逻辑可以被改变?

  房地产太复杂了,我们不能一概而论。有些县域的确有升值价值,但有些即便是百强,也很鸡肋。

  那么,买房时要如何衡量呢?简单的什么经济GDP和人口我们就不多说了,毕竟这些业内已经说的太多了。今天我们从其他角度聊聊。

  地理位置

  地理位置多重要?看看江苏昆山。

  N年前有部电视剧叫《蜗居》(后来被禁了),里面有个情节:上海外来小夫妻,想买房,但因为上海房价太高,于是决定把房子买在了昆山。

  昆山紧挨着上海,我国第一条的省际地铁就是从昆山花桥通往上海市内的。又因为上海南部虽然房价也相对便宜,地铁交通却不便。所以,很多人上海的上班族,会沿着地铁选择买在昆山。

  昆山的崛起和遍地工厂也有关。

  一是,工厂多是因为紧挨着全国经济中心上海,交通网络密布且便利,资源(人才、政策、经济等)丰富。

  二是,把工厂建在昆山,比建在上海成本低,无论是土地、运营还是用工成本。

  所以我们会发现一个现象,一些经济强县很多是因为地理位置优越,交通便利;或者紧挨着实力强的地市,借了地理位置的便利得以发展。

  政策

  城市群这个概念虽然早就有了,但近几年被提出的特别多。

  严格意义上来说,江浙沪、粤港澳的城市群通过地域本身自由的经济发展,格局已经基本形成,无非需要进入第二个阶段,实现资源无障碍互通。

  但是,中西部区域,简单的第一阶段(中心城市发展至成熟)却还没完成。

  未来很长一段时间内,不同地区发展的重点其实是不一样的。这也就造成了政策的侧重点不同。

  我们看最近的这十年间,经济强一些的县,撤县改区,并入所辖市的不少(广东省很多这种情况),大部分为了城市发展需要。

  而有些县的突然崛起也是或地缘因素、或独特的资源产业因素、或发展比较薄弱的因素在政策上得到了扶持。

  这种现象从大的国家级战略、到省、到市一层层推进,级别越高以政策为指导的资源倾斜就会越多。(深圳从小渔村发展到全国数一数二的一线城市,跟政策有很大关系)

  判断房子值不值得买,买在哪里,一定要把政策和规划好好的读一读。

  税收收入

  我们衡量经济发展的时候,习惯用GDP。但其实,GDP这个标准有时候并不怎么靠谱。

  古代有个经济理论,叫“藏富于民”。有的城市GDP高,居民收入、消费能力强;有的城市你虽然看着GDP挺强的,但其实很疲软,甚至过度依赖卖地、搞房地产拉动GDP。

  那在判断区域经济状况,还可以参考哪个数据指标?

  税收。

  市场越活跃,区域企业盈利越多,居民消费能力越强,政府税收收入会越高。税收收入占财政收入比重越大,财政收入质量就越高。

  真正活的经济,才能走的长远。

  看看百强县里的山东乳山,依赖房地产,二手房价两千多,市场流动性差,全靠新房房价撑着。

  产业发展和变迁

  产业发展和变迁,在县域经济发展中是个特别重要的问题。有些县域因为产业的变化发展在衰落,有些在快速发展。

  产业关联着流动人口、消费需求和市场,也关联房地产开发和房价涨跌。

  A、产业迁移和衰退会导致人口流出,市场失去活力,房地产需求量减少,房价下跌。比如油城甘肃玉门,房价200元/㎡也难觅买家。

  B、产业的引入和发展壮大导致人口流入,提升市场需求和经济活力,房价上涨。

  地方ZF喜欢招商引资,他们招引的不仅是企业,更多的是企业带来的机会、钱、人。

  所以,在判断未来区域发展潜力时,一定要用发展的眼光看问题,对当地产业变化要敏感。

  总之,买房是人生大事,尤其是以现在的房价来看,买套房动辄就是几十万上百万的资金,大家都希望自己买到的房子能不断创造新的价值,但房价一直涨的魔咒在这轮调控里已经打破,有涨有跌会成为常态,尤其是这些县域市场中,表现的将更加鲜明,这是市场规律。

  所以,我们在买房时判断潜力价值,更多的应该从区域发展的潜力去着手,谨慎对待。

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